İpotekli Konut Finansmanı

GİRİŞ ................................................................................................................ 1 BİRİNCİ BÖLÜM KONUT FİNANSMANI VE İPOTEKLİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ 1.1. Konut Kavramı ve Konut Finansmanı........................................................ 4 1.1.1. Konut Kavramı ve Konut Edinmenin Önemi................................... 4 1.1.2. Türkiye'de Konut Sorunu ................................................................ 6 1.1.2.1. Türkiye'de Konut İhtiyacı .................................................. 6 1.1.2.2. Türkiye'de Konut Talebi .................................................... 8 1.1.2.3. Türkiye'de Konut Stoku ..................................................... 9 1.1.2.4. Türkiye'de Konut Sektörünün Gelişimi ........................... 11 1.1.3. Konut Finansmanı .......................................................................... 13 1.1.3.1. Konut Finansmanının Amacı ........................................... 13 1.1.3.2. Konut Finansman Sistemleri ............................................ 14 1.1.3.2.1. Dolaysız Yöntem ............................................ 15 1.1.3.2.2. Sözleşme Yöntemi .......................................... 15 1.1.3.2.3. Mevduat Finansmanı Yöntemi ....................... 15 1.1.3.2.4. İpotek Bankası Yöntemi ................................. 16 1.1.3.3. Konut Finansman Kaynakları .......................................... 16 1.1.3.3.1. Kurumsal Olmayan Finansman .................... 17 1.1.3.3.2. Kurumsal Finansman ................................... 17 1.1.3.3.3. Uluslararası Kaynaklar................................. 19 1.1.3.4. Konut Finansmanında Kamunun Rolü............................. 19 1.1.3.5. Konut Finansmanına Kamunun Müdahale Yolları .......... 20 1.1.3.6. Türkiye'de Konut Finansmanı ......................................... 21 1.2. İpotek ve İpotekli Konut Finansman Sistemi ........................................... 22 1.2.1. İpoteğin Tanımı.............................................................................. 22 1.2.2. İpotekli Konut Finansman Sistemi................................................. 23 1.2.2.1. İpotek Kredisi Kavramı .................................................... 23 iv 1.2.2.2. İpotekli Konut Kredileri Piyasası ..................................... 24 1.2.2.2.1. Birincil İpotek Piyasası ................................... 24 1.2.2.2.2. İkincil İpotek Piyasası ..................................... 25 1.2.2.3. İpotekli Konut Finansman Sisteminin Tarihsel Gelişimi .......................................................................... 26 1.2.2.4. İpotekli Konut Finansman Sisteminin İşleyişi .................. 27 1.2.2.5. İpotekli Konut Finansman Sisteminde Taraflar ................ 30 1.2.2.6. İpotekli Konut Finansman Sisteminin Ekonomi İçin Önemi ............................................................................. 30 1.2.3. İpotek Kredisi Türleri ..................................................................... 32 1.2.3.1. Klasik (Geleneksel) İpotek Kredisi .................................. 33 1.2.3.2. Artan Geri Ödeme Tutarlı İpotek Kredileri ...................... 33 1.2.3.3. Değişken Oranlı İpotek Kredisi ....................................... 34 1.2.3.4. Fiyat Düzeyine Ayarlanan İpotek Kredisi ........................ 35 1.2.3.5. İki Oranlı İpotek Kredileri ............................................... 35 1.2.3.6. Diğer İpotek Kredisi Türleri ............................................ 36 1.2.4. İpotek Sigortası .............................................................................. 37 İKİNCİ BÖLÜM İPOTEKLI MENKUL KIYMETLER VE İKİNCİL İPOTEK PİYASASI 2.1. İpotekli Menkul Kıymetler ....................................................................... 41 2.1.1. Menkul Kıymetleştirme ................................................................. 41 2.1.1.1. Genel Olarak Menkul Kıymetleştirme ............................. 41 2.1.1.2. Menkul Kıymetleştirmeye Konu Alacak Türleri .............. 42 2.1.2. İpotekli Menkul kıymetler.............................................................. 44 2.1.2.1. İpotekli Menkul Kıymet İhracı ......................................... 44 2.1.2.1.1. İpotekli Menkul Kıymet İhraç Yöntemleri ..... 46 2.1.2.1.2. İpotekli Menkul Kıymet İhracının Sonuçları ........................................................ 47 2.1.2.2. İpotekli Menkul Kıymet Türleri ....................................... 48 2.1.2.2.1. Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler ............. 49 2.1.2.2.2. Teminatlı İpotek Yükümlülükleri ................... 50 2.1.2.2.3. Getirisi Ayrılan İpotekli Menkul Kıymetler ...................................................... 51 2.1.2.2.4. İpoteğe Dayalı Tahviller ................................. 52 2.1.2.3. İpotekli Menkul Kıymetleştirmede Taraflar ve Tarafların Riskleri ........................................................... 53 v 2.1.2.4. İpotekli Menkul Kıymetlerin Avantajları ve Dezavantajları ................................................................. 56 2.1.2.4.1. İhraç Eden Kesime Olan Faydaları ................. 56 2.1.2.4.2. Yatırımcılara Olan Faydalar ........................... 57 2.1.2.4.3. Kredi Alanlar Açısından Faydalar .................. 58 2.1.2.4.4. Menkul Kıymetleştirmenin Dezavantajları ................................................ 58 2.1.2.5. İpotekli Menkul Kıymet İhracının Önemi ........................ 59 2.2. İkincil İpotek Piyasası .............................................................................. 60 2.2.1. Genel Olarak İpotek Piyasası ......................................................... 60 2.2.2. İkincil İpotek Piyasasının Gelişimi ................................................ 60 2.2.3. İkincil İpotek Piyasasının İşleyişi ve Taraflar ................................ 63 2.2.4. İkincil İpotek Piyasası Açısından Menkul Kıymetleştirmenin So-nuçları ........................................................................................... 64 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM İPOTEKLİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN RİSK AÇISINDAN DE-ĞERLENDİRİLMESİ VE ABD MORTGAGE KRİZİ 3.1. Risk Kavramı ve Risk Yönetimi .............................................................. 66 3.1.1. Risk Kavramı ................................................................................. 66 3.1.2. Risk Yönetimi İhtiyacı ................................................................... 67 3.1.3. Risk Yönetimi ve Risk Yönetimi Prensipleri ................................. 68 3.2. Risk Kaynakları ........................................................................................ 69 3.2.1. Kredi Riski ve Yönetimi ................................................................ 69 3.2.2. Piyasa Riski ve Yönetimi ............................................................... 70 3.2.3. Operasyonel Risk ve Yönetimi ...................................................... 70 3.3. İpotekli Konut Finansman Sisteminin İçerdiği Riskler ............................ 72 3.3.1. İpotekli Konut Finansman Sisteminin Risk Kaynakları ................. 73 3.3.1.1. Kredi (Temerrüt) Riski .................................................... 73 3.3.1.2. Faiz Oranı (Piyasa) Riski ................................................. 74 3.3.1.3. Erken Ödeme Riski .......................................................... 74 3.3.1.4. Likidite Riski ................................................................... 75 3.3.1.5. Operasyonel Riskler ......................................................... 76 3.3.1.6. Kur Riski.......................................................................... 76 3.3.1.7. Kullandırım Riski ............................................................ 77 3.3.1.8. Taşınmazın Durumundan Kaynaklanan Riskler .............. 78 3.3.1.9. Hukuki Risk ..................................................................... 78 vi 3.3.1.10. Yerel Risk ...................................................................... 79 3.3.1.11. Uluslararası Risk ............................................................ 79 3.3.2. İpotekli Konut Finansman Sisteminde Riskin Yönetimi ................ 79 3.4. Basel II Uzlaşısı ve Risk Yönetimine Etkileri .......................................... 82 3.5. ABD Mortgage Krizi ................................................................................ 84 3.5.1. Krizin Nedenleri ............................................................................. 84 3.5.2. Krizin Gelişimi ............................................................................... 91 3.5.3. Krizin Finans Piyasalarına ve İkincil İpotek Piyasasına Etkileri .......................................................................................... 95 3.5.4. Krize Karşı Alınan Önlemler ......................................................... 97 3.5.5. Krizin Sonuçları ........................................................................... 101 3.5.6. Krizin Risk Yönetimi Açısından Değerlendirmesi....................... 103 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM İPOTEKLİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ ÜLKE UYGULAMALARI 4.1. İpotekli Konut Finansman Sistemi Ülke Uygulamaları .......................... 106 4.1.1. Konut Finansmanına İlişkin Düzenlemeler .................................. 106 4.1.2. İpotekli Konut Finansman Sistemi Uygulaması ........................... 107 4.1.2.1. İpotekli Konut Finansman Sisteminin Gelişimi ............. 107 4.1.2.2. İpotekli Konut Finansman Sistemi İle İlgili Kurumlar ....................................................................... 109 4.1.2.3. İpotekli Konut Finansman Sistemi Piyasasının İşleyişi ........................................................................... 113 4.1.2.4. İpotekli Konut Finansman Sistemi Ürünleri .................. 113 4.1.2.5. İpotekli Konut Finansman Sisteminin Finansmanı ................................................................... 114 4.1.3. İpotekli Konut Finansman Sisteminin Ekonomideki Yeri ........... 115 4.1.4. İkincil İpotek Piyasası .................................................................. 116 4.1.5. Gelişmekte Olan Ülkelerin Konut Finansmanı Uygulamaları .............................................................................. 120 4.2. Türkiye'de Konut Finansmanı ................................................................ 121 4.2.1. Türkiye'de Konut Finansmanına Yönelik Uygulama Politikaları ................................................................................... 122 4.2.2. Türkiye'de Konut Finansman Uygulamaları ve Finansman Kaynakları .................................................................................. 123 vii 4.2.2.1. Kurumsal Olmayan Finansman ...................................... 124 4.2.2.2. Kurumsal Finansman ...................................................... 125 4.2.3. Türkiye'de Gayrimenkul İpoteğine Dayalı Menkul Kıymetler .................................................................................... 127 4.2.4. Türkiye'de Konut Finansmanı Alanındaki Düzenlemeler ........... 128 4.2.4.1. İpotekli Konut Finansman Sistemi ile İlgili Hukuki Düzenlemeler ................................................................ 128 4.2.4.2. İpotekli Konut Finansman Sistemi ile İlgili Yapısal Düzenlemeler ................................................................ 132 4.2.4.2.1. İlgili Kurumlar .............................................. 132 4.2.4.2.1.1. Birincil Piyasa Kurumları ........ 133 4.2.4.2.1.2. İkincil Piyasa Kurumları .......... 133 4.2.4.2.1.3. Destekleyici Kurumlar ............. 135 4.2.4.2.2. Menkul Kıymetleştirme ve İpotekli Menkul Kıymetler ........................................ 135 4.2.5. Yeni Konut Finansman Sistemi ................................................... 137 4.2.5.1. Yeni Konut Finansman Sisteminin Getirdikleri ............. 138 4.2.5.2. İpotekli Konut Finansman Sisteminin Konut Piyasasına ve Ekonomiye Etkisi ................................... 140 4.2.5.3. Yeni Konut Finansman Sisteminin İşleyişi .................... 142 BEŞİNCİ BÖLÜM TÜRKİYE'DE İPOTEKLİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ UYGULAMASI İÇİN RİSK DEĞERLENDİRMESİ VE UYGULAMA İÇİN ÖNERİLER 5.1. Türkiye'de Banka Kaynaklı Konut Kredilerinin Gelişimi ..................... 145 5.2. İpotekli Konut Finansman Sisteminin Risk Açısından Değerlendirilmesi ................................................................................... 150 5.2.1. Türkiye'de Faaliyet Gösteren Mevduat Bankalarının Konut Kredisi Portföylerinin Risk Açısından Değerlendirilmesi .......... 151 5.2.1.1. Birinci Senaryo .............................................................. 154 5.2.1.2. İkinci Senaryo ................................................................ 156 5.2.1.3. Üçüncü Senaryo ............................................................. 157 5.2.1.4. Dördüncü Senaryo ......................................................... 158 5.2.2. İpotekli Konut Finansman Sisteminde Yaşanacak Sorunların İkincil Piyasaya Etkileri .............................................................. 164 5.3. Türkiyede İpotekli Konut Finansman Sistemi Uygulamasına İlişkin Öneriler .................................................................................................. 168 viii 5.3.1. Birincil Piyasa İşlemleri ............................................................... 168 5.3.1.1. Kullandırım Öncesi İşlemler .......................................... 169 5.3.1.2. Kredi Kullandırımı Aşaması .......................................... 172 5.3.1.3. Kredi Kullandırımı Sonrası İzleme ................................ 173 5.3.2. İkincil Piyasa İşlemleri................................................................. 174 5.3.3. Diğer Öneriler .............................................................................. 176 SONUÇ ......................................................................................................... 179 KAYNAKÇA ................................................................................................ 183